《企業(yè)觀察報(bào)》記者 徐景升

　　眾籌會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)嗎?遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融的跨界合作，打的是什么算盤?

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，其聯(lián)手京東金融推出的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目第二波是真眾籌 CFP/ 供圖

　　11月14日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)聯(lián)手京東金融打造的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目第二波來襲。其具體內(nèi)容包括：11元籌9大城市購房首付款以及5000元籌12大城市折扣房資格。

　　此前的11月11日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)手京東金融推出第一波房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“11元籌1.1折房”，引發(fā)市場關(guān)注。當(dāng)時(shí)，由于參與者支付的11元最終可返還，因此被一些市場人士認(rèn)為只是營銷噱頭，而非“真眾籌”。

　　“京東龐大的客群資源和創(chuàng)新的金融服務(wù)平臺(tái)，能夠擴(kuò)大客戶覆蓋、促進(jìn)項(xiàng)目成交，助推公司全年業(yè)績的達(dá)成。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開發(fā)管理部總經(jīng)理丁暉對企業(yè)觀察報(bào)記者表示，第二波項(xiàng)目將真正體現(xiàn)眾籌本質(zhì)。

　　京東金融產(chǎn)品眾籌負(fù)責(zé)人高洪偲的說法是，與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合作，“京東要玩真的、玩大的”。

　　對于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)手京東，克而瑞研究中心分析師朱一鳴持謹(jǐn)慎態(tài)度。他認(rèn)為，房地產(chǎn)眾籌在中國仍處于起步階段。對于這種新事物，很難一下子預(yù)見其未來。

　　為促銷，玩眾籌?

　　房企擁抱互聯(lián)網(wǎng)，甚至有了一絲娛樂精神。

　　“從11月6日到現(xiàn)在，我們和京東金融每天變著戲法地玩，以至于雙方的團(tuán)隊(duì)像打了雞血一樣，都想給用戶推出一些新東西、真東西。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士說。

　　實(shí)際上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融的合作可分為三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。11月6日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)手京東金融宣布開始“眾籌式”賣房，平時(shí)很少露面的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明親自“站臺(tái)”;11月10日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布在11月11日推出11套1.1折房源;11月14日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)手京東金融打造的房產(chǎn)“真眾籌”項(xiàng)目上線。

　　“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代來了之后，一切都是娛樂業(yè)。”丁暉將此次合作概括為：真合作、真創(chuàng)新、真回饋、真眾籌。他表示，“眾籌式”賣房既有全民中獎(jiǎng)的娛樂感覺，又是一次真正的創(chuàng)新。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，房地產(chǎn)行業(yè)具備互聯(lián)網(wǎng)思維將是大勢所趨，公司與京東金融跨界聯(lián)手，意味著地產(chǎn)行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)金融合作的商業(yè)模式正在拉開帷幕。

　　此次眾籌活動(dòng)從11月14日持續(xù)到11月29日，并分為兩檔，一檔是11元籌購房首付款，覆蓋北京、上海、杭州等全國9個(gè)城市。另一檔是5000元籌12個(gè)城市的折扣房資格。從11月14日開始，每天推出兩個(gè)城市的眾籌項(xiàng)目，北京、天津率先啟動(dòng)，上海、大連、杭州、中山、武漢、秦皇島及撫順等城市，將根據(jù)用戶點(diǎn)贊數(shù)確定啟動(dòng)順序。

　　按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的說法，在“11元籌首付”活動(dòng)中，京東用戶支付11元，將獲得籌一套房三成首付款的抽取資格。同時(shí)，其他參與用戶將獲得京東商城全品類滿200元減20元的回報(bào)。

　　“這相當(dāng)于用戶僅花11元，就有機(jī)會(huì)籌到購房首付款。”丁暉表示。據(jù)其介紹，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上述9個(gè)城市共拿出9套房源，包括北京遠(yuǎn)洋春天著、秦皇島海悅公館、大連紅星海項(xiàng)目等。另一檔活動(dòng)則涉及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)12個(gè)城市的25個(gè)項(xiàng)目。

　　此次眾籌的進(jìn)展如何?

　　以遠(yuǎn)洋北京春天著項(xiàng)目為例，截至11月23日中午12時(shí)籌集4.54萬元，參與者4129人。按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的規(guī)定，此項(xiàng)目必須在11月29日前籌到17萬元才算成功。若眾籌成功，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將抽取一名幸運(yùn)者獲贈(zèng)住宅首付款約27萬元。

　　“把房子賣出去，眾籌就成功了。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士表示，此次眾籌說白了就是為了促進(jìn)銷售。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京中聯(lián)公司營銷總監(jiān)劉禹辰在談及眾籌帶來的變化時(shí)表示，平常周一到周五來電是30個(gè)左右，但發(fā)布眾籌消息后，11月10日一天的來電量激增至100個(gè)。

　　諸多難題待解

　　有消息稱，李明對于此次眾籌有所期待，目標(biāo)瞄準(zhǔn)了30億元銷售額。那么如果房地產(chǎn)市場恢復(fù)2013年的火熱，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)推出眾籌嗎?

　　對此，丁暉坦言：“我覺得會(huì)，互聯(lián)網(wǎng)對行業(yè)的改變是一個(gè)趨勢，所以以后還會(huì)有一些眾籌模式產(chǎn)生。”

　　據(jù)其介紹，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融的合作會(huì)一直持續(xù)下去。“李明正在積極推進(jìn)與京東的合作，希望互聯(lián)網(wǎng)可以改變遠(yuǎn)洋。盡管與互聯(lián)網(wǎng)公司比起來，傳統(tǒng)企業(yè)顯得慢了一些，但遠(yuǎn)洋正在積極地學(xué)習(xí)。”

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前市場上的房地產(chǎn)眾籌大致分為三種類型。一是投資理財(cái)產(chǎn)品型，用房價(jià)上漲概念吸引投資者并募集資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目增值則投資者獲利，貶值則虧損。二是營銷推廣型，將眾籌的概念應(yīng)用在營銷活動(dòng)中，但并不大范圍推廣。如搜房天下貸和蘇州萬科合作推出了一套100平方米房源，在網(wǎng)上以54萬元的底價(jià)起拍，溢價(jià)部分則分配給眾籌投資人。三是合作建房型，以“樂居眾籌”為代表，先尋找購房群體，后根據(jù)客戶的購房需求拿地，并通過專業(yè)開發(fā)商代建直至最終交付使用。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一內(nèi)部人士表示，與那些打著房產(chǎn)眾籌幌子的營銷者不同，他們與京東的合作是“真眾籌”。

　　“這次我們讓大家知道真正的眾籌是什么。”高洪偲表示，參與者拿出11元，有可能得到買房的首付款。如果錢不夠，則由京東來補(bǔ)貼，京東會(huì)掏出90萬元的真金白銀。”

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東聯(lián)手眾籌并非賣房這么簡單，背后實(shí)則暗藏玄機(jī)。

　　克而瑞研究中心的一份研報(bào)稱，房地產(chǎn)眾籌既可推進(jìn)銷售，為房企“減負(fù)”，又可通過眾籌減少中間環(huán)節(jié)，降低成本，如廣告宣傳費(fèi)、代理中介費(fèi)、資金成本等。

　　例如，A股上市房企2014年二季度平均銷售費(fèi)用率為3.28%，平均財(cái)務(wù)費(fèi)用率為2.75%，單這兩項(xiàng)費(fèi)用即可節(jié)省6.03%的成本。也就是說，購買一套200萬元的房屋，購房者有可能少花12萬元。

　　眾籌看上去很美，但也存在諸多待解的難題。

　　“目前，房地產(chǎn)眾籌在中國的發(fā)展時(shí)間尚短，甚至連眾籌的定義都沒有統(tǒng)一。”中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果表示，國外的眾籌參與者利益和風(fēng)險(xiǎn)并存，而國內(nèi)的眾籌發(fā)起者則屬于無利不起早。“眾籌模式與傳統(tǒng)模式不同，雖然出了問題有的也可以解決，但在法律層面目前尚屬空白區(qū)。”

　　朱一鳴則認(rèn)為，對于一個(gè)仍處于萌芽階段的新事物，雖無法完全預(yù)見其未來，但也有一些規(guī)律可循，如房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)將朝著專業(yè)垂直化、低傭金率化發(fā)展，代建服務(wù)商興起、個(gè)性化社區(qū)定制及互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)時(shí)代的來臨等，都是未來可能的發(fā)展趨勢。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示，他們對于眾籌也是走一步看一步，如果取得立竿見影的業(yè)績，則繼續(xù)擴(kuò)大其規(guī)模。

　　 鏈接 

　　房產(chǎn)眾籌一覽

　　9月22日，萬科蘇州公司推出房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，稱只要投資1000元，就可獲得不低于40%的預(yù)期年化收益率。

　　11月1日,號稱“1000元買豪宅”的房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品“房寶寶”在北京亮相。

　　11月6日，保利東江首府推出房產(chǎn)眾籌房源，市場價(jià)14883元/平方米，總價(jià)202萬元，而眾籌金額為126萬元，相當(dāng)于62折，預(yù)期最低收益10%，11月11日正式啟動(dòng)認(rèn)購。

　　11月10日，龍湖時(shí)光星座聯(lián)手搜房嘗鮮成都首個(gè)商業(yè)房產(chǎn)眾籌。龍湖地產(chǎn)稱，只需投資1000元，預(yù)期年化收益率不低于40%。

　　11月18日，平安好房聯(lián)手國內(nèi)最大房地產(chǎn)企業(yè)萬科等共同推出房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，計(jì)劃一次眾籌216套房源。若眾籌成功，將創(chuàng)下國內(nèi)單次房產(chǎn)眾籌數(shù)量最多的紀(jì)錄。