上海2017年11月30日電 /美通社/ -- 房子是用來住的，而不是用來炒的，這是對中國房地產(chǎn)市場的新定位，與之相關(guān)聯(lián)的是，這一新定位勢必要求房地產(chǎn)投資也與之適應(yīng)。
隨著中國城鎮(zhèn)化的繼續(xù)深入與房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范，中國房地產(chǎn)市場從新建和開發(fā)為主的增量交易開始轉(zhuǎn)向存量交易，短期炒作必須過渡到長期投資，也只有進(jìn)行長期投資才能成為真正的贏家；同時(shí)，房地產(chǎn)投資的回報(bào)也從單純的財(cái)務(wù)回報(bào)擴(kuò)展到綜合性回報(bào)；此外，相較于傳統(tǒng)的個(gè)人投資模式，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資，以獲得更多優(yōu)質(zhì)的收益，也成為房地產(chǎn)投資的新趨勢。
由此，房地產(chǎn)母基金成為投資者的最優(yōu)選擇。中國國內(nèi)眾多財(cái)富管理機(jī)構(gòu)也積極主動(dòng)地應(yīng)對這一發(fā)展趨勢，并提早布局。中國因其持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，成為全球房地產(chǎn)投資中不能缺少的重要目的地，中國房地產(chǎn)市場也正變得愈加健康，投機(jī)因素逐漸減退，投資屬性不斷加強(qiáng)，在這一良好形勢下，中國國內(nèi)房地投資有哪些新趨勢、投資者有哪些新機(jī)遇，就成為從業(yè)者必然關(guān)心的議題。
11月24日在上海舉行的“宜信財(cái)富全球房地產(chǎn)高峰論壇”上，多位行業(yè)領(lǐng)軍者對國內(nèi)房地產(chǎn)投資的新趨勢進(jìn)行分析與解讀，并力圖勾畫出未來中國房地產(chǎn)投資的基本路線。
房地產(chǎn)投資的根本出發(fā)點(diǎn)是“回歸價(jià)值投資”
在IDG資本合伙人翟萍看來，中國對房地產(chǎn)市場定位的新提法，實(shí)質(zhì)是讓房地產(chǎn)投資回歸到價(jià)值投資，她坦言過去因?yàn)橹袊w處于“成長”階段，各種所謂的突然出現(xiàn)的投資機(jī)會，只有在這種成長過程中“市場不成熟”的背景下才會出現(xiàn)，而當(dāng)市場發(fā)展到當(dāng)前階段之后，就必須“回歸價(jià)值投資”，關(guān)注“真實(shí)的需求與真實(shí)的價(jià)值”，以此作為投資的根本出發(fā)點(diǎn)。
作為經(jīng)歷過多次房地產(chǎn)市場調(diào)控的資深業(yè)者，鐵獅門中國區(qū)首席投資官陳志超表示，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一新提法出臺后，中國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策將不會再有重大調(diào)整，但這一提法主要針對的是住宅市場，對于鐵獅門主要關(guān)注的辦公租用市場，在北上廣深4個(gè)一線城市，仍舊有旺盛的市場需求。陳志超表示，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是中國科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造的新的市場需求，他認(rèn)為未來五年這類需求會非常旺盛，“當(dāng)你發(fā)現(xiàn)同一區(qū)域辦公的價(jià)格只是住宅的一半的時(shí)候，這就是回歸價(jià)值本身的投資了。”陳志超補(bǔ)充說，“我對這個(gè)市場還是很看好的。作為1898年成立的百年老店，鐵獅門是世界最為知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，在中國，它與宜信財(cái)富有著深入的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在宜信財(cái)富的母基金平臺上，除了推出面向歐洲市場的基金，同時(shí)還有若干針對中國的人民幣基金，并且有正在談判階段的位于上海的兩個(gè)項(xiàng)目。”
回歸價(jià)值本身、從真實(shí)需求出發(fā)，確定真實(shí)的價(jià)值，是國內(nèi)房地產(chǎn)投資的根本出發(fā)點(diǎn)，接下去，就要設(shè)定正確的投資策略，如何以正確的方式參與到投資中。香港匯貫?zāi)县S首席投資官康海華表示從整個(gè)投資策略來說還是“跟著國家經(jīng)濟(jì)走”。他認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)生產(chǎn)要素，最基本的就是供給與需求，過去經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，人民生活改善，對住宅產(chǎn)生巨大需求，而未來新經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)就會引發(fā)新的需求，也會帶來新的供給，所以“最關(guān)鍵的點(diǎn)還是供求關(guān)系”。
康海華認(rèn)為，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，因?yàn)榈谌a(chǎn)業(yè)的提速發(fā)展，未來商業(yè)物業(yè)的需求會大幅增加，商業(yè)物業(yè)就成為匯貫?zāi)县S重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域：因?yàn)橐痪€城市住宅價(jià)格很高，同時(shí)租賃市場一直不發(fā)達(dá)，于是匯貫?zāi)县S在上海購買兩個(gè)酒店改建成長期租賃公寓，目前這兩個(gè)運(yùn)行不到2年的項(xiàng)目價(jià)值分別增加50%和30%；中國房地產(chǎn)政策調(diào)控引發(fā)的市場波動(dòng)，也成為匯貫?zāi)县S進(jìn)的投資機(jī)會，或通過夾層進(jìn)入，或以偏債權(quán)方式進(jìn)入市場。而這三方面，也是康海華所說的“跟著國家經(jīng)濟(jì)走”。
母基金是未來三到五年投資房地產(chǎn)市場的較好選擇
無論是以何種策略參與當(dāng)前將要發(fā)生的中國房地產(chǎn)市場的新發(fā)展，投資方式都是一個(gè)無法回避的核心問題，如何投資房地產(chǎn)市場，也就成為從業(yè)者們需要進(jìn)行深入思考的議題。
陳志超認(rèn)為，無論過去在炒房過程掙了多少錢，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了，在新的時(shí)代，參與房地產(chǎn)市場，或者是在這個(gè)過程當(dāng)中還能保持一個(gè)高速的盈利：一是要聚焦在一線和主要的二線城市，這是區(qū)域性的建議。二是在投資標(biāo)的方面，有兩個(gè)領(lǐng)域可能是非常好的，第一個(gè)是未來城市更新，這解答了一個(gè)問題，在這個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)的基金管理人能夠給投資者帶來多大的增值；第二個(gè)就是一些場外的開發(fā)機(jī)會，讓投資者能夠參與到開發(fā)價(jià)值的分享中，這部分也能帶來額外的回報(bào)。“未來的投資人可能會參與到基金里面去，或者參與到各種各樣的理財(cái)產(chǎn)品里面去分享其中的價(jià)值。”陳志超說。
太盟投資集團(tuán)副總裁李英麟坦言自己常常問自己，作為機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在除了走專業(yè)化道路之外，還有什么辦法在競爭激烈的中國房地產(chǎn)市場分一杯羹。李英麟的看法是除了比別人更專業(yè)，還要做得夠快，“因?yàn)闄C(jī)會還是最先來的人能把握，早起的鳥兒有蟲吃。”他說。
而對于一般的以高凈值人群為主的投資者，如何抓住中國房地產(chǎn)市場當(dāng)前以及下一步的增長機(jī)會呢？
康海華首先確認(rèn)未來房地長市場還是屬于能夠真正創(chuàng)造價(jià)值的機(jī)構(gòu)投資者的。在他看來，創(chuàng)造價(jià)值看起來是簡單的問題，如何看到價(jià)值，可能憑借經(jīng)驗(yàn)和對市場的判斷就可以了，但是在大環(huán)境下，對投資人來講，房地產(chǎn)是重資產(chǎn)模式，需要非常大規(guī)模的模式調(diào)整，所以，“對于高凈值人群來說，個(gè)人很難參與到這個(gè)機(jī)會中。”康海華說，“除非你有非常大的金額所以非常感謝宜信財(cái)富這樣的行業(yè)引領(lǐng)的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)，創(chuàng)造了這樣的機(jī)會，可以讓高凈值客戶投資一些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。”
宜信財(cái)富新加坡董事總經(jīng)理、全球房地產(chǎn)母基金管理合伙人張鵬認(rèn)同康海華的觀點(diǎn)，他表示，對于個(gè)人投資來說，一方面是有沒有獲取這些資源和獲取場外交易有“水位”的投資機(jī)會的資源、時(shí)間和精力，同時(shí)房地產(chǎn)又是一個(gè)非常重資本的行業(yè)。中國房地產(chǎn)市場，最近兩年交易量上大的量級，百億以上的交易在中國房地產(chǎn)市場其實(shí)并不是什么新鮮的事情，量級變到了只能是大的玩家、大的機(jī)構(gòu)才能參與進(jìn)來。“所以還是要靠機(jī)構(gòu)，通過母基金和多項(xiàng)目基金的這種形式參與下一個(gè)房地產(chǎn)市場增長帶來的機(jī)會。”他說。
翟萍對張鵬的觀點(diǎn)表示認(rèn)同，她表示地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，如果想抓到大宗交易機(jī)會，抓到那些少有的在城市發(fā)展、城市更新過程中的投資機(jī)會，絕大部分的資產(chǎn)配置應(yīng)該放在間接投資 -- 就是與專業(yè)團(tuán)隊(duì)合作，把資本投到各種各樣的基金或者母基金里面去。“選對了機(jī)構(gòu)合作伙伴，通過這些專業(yè)的機(jī)構(gòu)，跟我們一起去分享房地產(chǎn)市場的投資機(jī)會，可能是接下來的至少三五年獨(dú)一無二的好的選擇”。翟萍說。
